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Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus: Fristen, Verantwortlichkeiten und Prävention

Legionellen im Trinkwasser können in größeren Trinkwasserinstallationen, etwa in Mehrfamilienhäusern, zum Gesundheitsrisiko werden. Stagnation und ungünstige Wassertemperaturen begünstigen ihre Vermehrung. In den Sommermonaten und während längerer Abwesenheiten kann sich das Risiko zusätzlich erhöhen.

Für den Erhalt der Trinkwassergüte tragen Vermieter, Betreiber und Mieter gemeinsam Verantwortung. Welche Prüf- und Informationspflichten gelten und wie sich einer übermäßigen Vermehrung von Legionellen vorbeugen lässt, zeigt dieser Beitrag.

Legionellenrisiko in Trinkwasserinstallationen

Welche Gebäude sind prüfpflichtig und wie oft?

Pflichten Vermieter und Betreiber

Pflichten Mieter

Legionellenprüfung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Trinkwasserhygiene sichern und Legionellen vorbeugen

Auf einen Blick: Checklisten für Vermieter und Mieter

Trinkwasserhygiene gemeinsam sichern

Warum Legionellen in Trinkwasserinstallationen zum Risiko werden

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Legionellen sind Bakterien, die in kleinen Mengen fast immer im Wasser zu finden sind. In geringer Konzentration sind sie nicht gefährlich. In hoher Konzentration jedoch können sie zur Gefahr werden. Werden die Bakterien beispielsweise beim Duschen über feinste Wassertröpfchen eingeatmet, können sie die Legionärskrankheit, eine schwere Form der Lungenentzündung, auslösen. Besonders gefährdet sind ältere Menschen, Personen mit geschwächtem Immunsystem sowie Menschen mit bestimmten Vorerkrankungen. Innerhalb einer Trinkwasserinstallation können sie sich stark vermehren, wenn das Wasser über längere Zeit stagniert und Temperaturen zwischen etwa 25 °C und 45 °C erreicht.

Besonders anfällig sind größere und weit verzweigte Anlagen, wie sie häufig in Mehrfamilienhäusern zu finden sind. Längere Stagnationszeiten entstehen unter anderem an selten genutzten Duschen, Waschbecken und Gäste-WCs sowie in leerstehenden Wohnungen. In den Sommermonaten können hohe Außentemperaturen zusätzlich dazu führen, dass sich das Wasser in den Leitungen unerwünscht erwärmt und das Risiko einer übermäßigen Legionellenvermehrung steigt.

Welche Gebäude sind prüfpflichtig und wie oft?

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Die Untersuchungspflicht gilt unter anderem für vermietete Mehrfamilienhäuser, wenn das Trinkwasser über eine zentrale Anlage erwärmt wird und Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden sind, die Wasser vernebeln. Die Anlage muss einen Speicher-Trinkwassererwärmer oder einen zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt besitzen. Alternativ greift die Pflicht, wenn mindestens eine Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und einer Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser enthält. Der Inhalt der Zirkulationsleitung wird dabei nicht berücksichtigt.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, muss die systemische Untersuchung bei einer gewerblichen Abgabe, etwa durch die Vermietung von Wohnraum, mindestens alle drei Jahre erfolgen. Bei neu in Betrieb genommenen Anlagen ist die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchzuführen. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von dieser regelmäßigen Untersuchungspflicht ausgenommen. Zu beachten ist auch, dass die Probenahme und Untersuchung durch eine zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen müssen.

Quelle: § 31 Abs. 1, 2 und 4 sowie § 39 Trinkwasserverordnung (TrinkwV).

Welche Pflichten haben Vermieter und Betreiber?

Vermieter und Betreiber sind dafür verantwortlich, vorgeschriebene Legionellenprüfungen rechtzeitig zu beauftragen und die Ergebnisse zu dokumentieren. Die betroffenen Mieter sind über die Untersuchungsergebnisse zu informieren. Bei möglichen Gesundheitsgefahren oder besonderen Verhaltensempfehlungen ist eine verständliche und zeitnahe Mitteilung erforderlich.

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Was ist bei einem auffälligen Befund zu tun?

Der technische Maßnahmenwert für Legionellen liegt bei 100 KBE je 100 Milliliter. Wird dieser Wert erreicht, müssen Vermieter und Betreiber dies unverzüglich dem Gesundheitsamt anzeigen, sofern die zugelassene Untersuchungsstelle die Anzeige nicht bereits vorgenommen hat.

Im nächsten Schritt müssen die Ursachen durch eine Ortsbesichtigung und Prüfung der Trinkwasserinstallation ermittelt werden. Je nach Befund können weitere Probenahmen notwendig sein. Bei Bedarf sind zusätzliche Fachleute hinzuzuziehen. Auf Grundlage der Untersuchung wird eine schriftliche Risikoabschätzung erstellt. Daraus ergeben sich die erforderlichen technischen und organisatorischen Maßnahmen, die anschließend umgesetzt und dokumentiert werden müssen. Ob kurzfristige Schutzmaßnahmen, etwa Einschränkungen beim Duschen, notwendig sind, hängt vom konkreten Befund und der fachlichen Bewertung ab.

Die Bewohner müssen über die Ergebnisse der Risikoabschätzung informiert werden. Das gilt auch für mögliche Nutzungseinschränkungen und Verhaltensempfehlungen. Dabei geht es nicht nur um eine kurzfristige Reaktion. Entscheidend ist, die Ursache der Belastung dauerhaft zu beseitigen und die Trinkwassergüte wiederherzustellen.

Quelle: Anlage 3 Teil II sowie §§ 51 und 52 Trinkwasserverordnung (TrinkwV).

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Welche Pflichten haben Mieter?

Mieter müssen dem Vermieter, dem Betreiber oder einer von ihnen beauftragten Fachfirma Zugang zur Wohnung gewähren, wenn dort notwendige Proben entnommen werden müssen. Das gilt ebenso für Ortsbesichtigungen,Nachuntersuchungen und technische Maßnahmen an der Trinkwasserinstallation. Die Termine sind vom Vermieter, Betreiber oder von der Hausverwaltung rechtzeitig anzukündigen.

Anordnungen und Verhaltensempfehlungen des Vermieters, der Hausverwaltung oder des Gesundheitsamts sind zu beachten. Auffälligkeiten an der Trinkwasserinstallation sollten zeitnah gemeldet werden. Durch die regelmäßige Nutzung aller Entnahmestellen tragen Mieter außerdem dazu bei, längere Stagnationszeiten zu vermeiden. Entsprechende Hinweise sollten Vermieter möglichst klar kommunizieren und bei Bedarf auch im Mietvertrag oder in ergänzenden Nutzerinformationen festhalten.

Legionellenprüfung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die zentrale Trinkwasserinstallation gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Daher obliegt die Organisation der Legionellenprüfung grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht allein den Eigentümern, die ihre Wohnungen vermieten. Die Kosten der Untersuchung tragen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel. Eine abweichende Verteilung kann durch Vereinbarung oder Beschluss geregelt werden. Die Hausverwaltung sollte die Beauftragung, Terminabstimmung und Information der Bewohner zentral koordinieren.

Quelle: § 5 Abs. 2 und § 16 Abs. 2 WEG sowie LG Saarbrücken, Urteil vom 18.12.2015, Az. 5 S 17/15.

Trinkwasserhygiene sichern und Legionellen vorbeugen

Regelmäßiger Wasserwechsel als wichtigste Grundlage

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Ein regelmäßiger Wasserwechsel an allen Entnahmestellen ist entscheidend, um einer Vermehrung von Legionellen vorzubeugen. Die Regelwerke fordern spätestens nach 72 Stunden einen vollständigen Wasserwechsel über alle Entnahmestellen der Trinkwasserinstallation. Das gilt auch für selten genutzte Duschen, Waschbecken und Gäste-WCs.

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Nach längerer Abwesenheit empfiehlt es sich, das Wasser an allen Entnahmestellen so lange laufen zu lassen, bis die üblichen Kalt- und Warmwassertemperaturen erreicht sind. Bei leerstehenden Wohnungen oder längeren Nutzungspausen sollten Vermieter oder Hausverwaltung geeignete Spülmaßnahmen organisieren.

Neben dem regelmäßigen Wasserwechsel sind die erforderlichen Warm- und Kaltwassertemperaturen sowie die fachgerechte Wartung und Kontrolle der Anlage entscheidend. Bereits bei der Planung und Modernisierung sind kurze Leitungswege, eine hygienegerechte Dimensionierung und der Verzicht auf unnötige Leitungsabschnitte zu berücksichtigen.

SCHELL Lösungen unterstützen den hygienischen Betrieb

Elektronische Armaturen von SCHELL können bei längeren Nutzungspausen automatisch Stagnationsspülungen auslösen. So wird das Wasser auch an vorübergehend ungenutzten Entnahmestellen regelmäßig ausgetauscht.

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Besonders sinnvoll ist der Einsatz an strategischen Punkten wie Küche oder Gäste-WC. Liegen diese Entnahmestellen am Anfang oder Ende der Wohnungsinstallation, werden bei der Spülung auch die Wohnungszuleitung und Teile der Hauptleitung durchströmt. Nach längerer Abwesenheit genügt an den übrigen Armaturen dann ein kurzes Nachspülen.

Der gezielte Wasseraustausch dient dem Gesundheitsschutz. Die dafür benötigte Wassermenge ist im Vergleich zum täglichen Wassergebrauch gering.

Das SCHELL Wassermanagement-System SWS/SMART.SWS eignet sich besonders für größere Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Immobilien. Es erleichtert regelmäßige Spülungen auch in leerstehenden oder selten genutzten Gebäudebereichen und reduziert den personellen Aufwand des Facility Managements.

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Mit SWS/SMART.SWS lassen sich elektronische Armaturen im gesamten Gebäude oder in ausgewählten Bereichen vernetzen, zentral steuern und überwachen. Spülzeiten und -intervalle können passend zur Nutzung festgelegt werden. Bei Bedarf können mehrere Entnahmestellen gleichzeitig geöffnet werden, um die erforderliche Durchströmung der Leitungen zu unterstützen. Zudem werden die Spülvorgänge protokolliert und bleiben für den Betreiber nachvollziehbar.

Auf einen Blick: Checklisten für Vermieter und Mieter

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Checkliste für Vermieter und Betreiber

  • Prüfen, ob eine Untersuchungspflicht besteht.
  • Legionellenprüfung fristgerecht beauftragen.
  • Zugang zu den Probenahmestellen organisieren.
  • Mieter über Ergebnisse und mögliche Risiken informieren.
  • Bei auffälligen Befunden Ursachen klären und Maßnahmen einleiten.
  • Regelmäßigen Wasseraustausch und hygienischen Betrieb sicherstellen.
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Checkliste für Mieter

  • Zugang für angekündigte Untersuchungen ermöglichen.
  • Hinweise des Vermieters, der Hausverwaltung und des Gesundheitsamt beachten. 
  • Alle Entnahmestellen regelmäßig nutzen.
  • Nach längerer Abwesenheit stagnierendes Wasser ablaufen lassen.
  • Auffälligkeiten an der Trinkwasserinstallation zeitnah melden.

Trinkwasserhygiene gemeinsam sichern

Trinkwasserhygiene ist eine regelmäßige Aufgabe. Entscheidend ist, dass die Installation dauerhaft bestimmungsgemäß betrieben wird und auch bei längeren Nutzungspausen kein Wasser übermäßig lange stagniert. Gerade in Mehrfamilienhäusern greifen dabei die Aufgaben von Vermietern, Betreibern und Mietern ineinander. Klare Zuständigkeiten, regelmäßiger Wasserwechsel und eine frühzeitige Reaktion auf Auffälligkeiten schaffen die besten Voraussetzungen für eine dauerhaft einwandfreie Trinkwassergüte.

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