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Préservation de la qualité de l’eau potable et contrôle des légionelles dans les immeubles de logement et autres biens immobiliers à usage mixte

Durée de lecture de 8 minutes

Les immeubles de logement des centres-villes accueillent généralement différents commerces et logements disposant d’un raccord d’eau potable commun et de zones de l’installation d'eau potable utilisées de manière commune. Les exigences sont ici variées selon les différentes utilisations prévues. Pour les exploitants de grands immeubles de logement, il est tout particulièrement important de sensibiliser leurs locataires aux mesures prises en vue de préserver la qualité de l’eau. Dans ce cadre, les contrats de location devraient contenir un accord indiquant que chaque locataire s’engage à procéder régulièrement à un remplacement complet de l’eau de l’installation. Le Dr. Peter Arens, expert en hygiène, résume ici différents aspects importants dans ce cadre.

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Dr. Peter Arens, Experte für Trinkwasserhygiene bei SCHELL

La planification des installations d’eau potable des immeubles de logement démarre dès le cahier des charges

Le cahier des charges (voir VDI 3810, page 2 / VDI 6023, page 3) compte toujours parmi les chimères du secteur CSC. De nombreuses personnes en ont entendu parler, mais rares sont celles qui pensent en avoir déjà vu un. Celui-ci doit en principe être détenu par tous les planificateurs – même s’ils portent parfois un autre nom – et reprend les exigences et souhaits du donneur d’ordre. Cependant, avant d’y ajouter ces attentes spécifiques, d’autres exigences générales doivent être remplies en fonction du type et de l’entendue de l’utilisation (ill. 1), conformément à l’annexe A du modèle VDI. En effet, ces exigences générales ont une influence sur tous les équipements en contact avec l’eau. C’est pourquoi les jours et heures d’utilisation courants doivent également être consignés dès la seconde ligne du cahier des charges. Encore une ligne plus loin, il convient de mentionner les interruptions d’utilisation possibles, p. ex. pour les projets à usage mixte, les immeubles de logement ou les écoles, mais aussi – encore une ligne plus bas – si l’immeuble sera fréquenté par des personnes à mobilité réduite.

Ces questions d’ordre général permettent d’entamer le dialogue entre le planificateur spécialisé et le donneur d’ordre de l’immeuble de logement – une bonne occasion de parler très tôt avec ce dernier des mesures à prendre en vue de préserver la qualité de l’eau. Dans ce cadre, le règlement VDI 6023, page 1 reprend les indications suivantes sous le point 5.3.1, « Exigences minimales pour l’établissement du cahier des charges » :

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Extrait du cahier des charges conforme aux règlements VDI 3810, page 2 / VDI 6023, page 3, annexe A. Le dialogue entre le planificateur spécialisé et le donneur d’ordre démarre par la définition des éventuelles périodes d’inutilisation. En font partie des mesures techniques et/ou organisationnelles, telles qu’un contrôle des légionelles. La qualité de l’eau potable doit être préservée dans tous les appartements des immeubles de logement.

« Une utilisation conforme aux dispositions doit servir de base ici ; dans ce cadre, il est essentiel de garantir qu’un remplacement complet de l’eau a lieu grâce à un prélèvement sur chaque point de l’installation d’eau potable toutes les 72 heures au plus tard. Le cahier des charges doit tenir compte du fait que l’absence de remplacement de l’eau au-delà de 72 heures est considéré comme une interruption de l’exploitation. Celles-ci sont à éviter ou doivent être compensées par des mesures techniques et/ou organisationnelles (voir règlement VDI 3810, feuille 2 / VDI 6023, feuille 3). »

Installations en T avec parcours simple et clair de l’eau conformément au règlement allemand relatif à l’eau potable (2023)

Une partie du secteur continue encore de penser que l’ordre de pose des tuyaux et des stations de rinçage terminales sont suffisants pour préserver la qualité de l’eau. Conformément au §10 du règlement allemand relatif à l’eau potable (2023, TrinkwV), la « sortie d’eau potable sur les points de prélèvement » ou les « dispositifs de sécurité requis conformément aux règlements techniques reconnus » sont toujours considérés ici comme « point de respect des exigences ». C’est là et non pas sur la station de rinçage que les échantillons d’eau sont prélevés pour les analyses prescrites pour que les résultats obtenus soient comparés avec les valeurs du règlement allemand relatif à l’eau potable (2023, TrinwV). Par conséquent, si un point de prélèvement, p. ex. dans un grand immeuble de logement, n’est pas suffisamment utilisé, il existe alors une canalisation morte jusqu’à l’écoulement par le point de prélèvement, même avec un disque mural de passage. Le point 5.3.8 du règlement VDI 6023, feuille 1 se positionne clairement sur les canalisations mortes : « Les canalisations de dérivation dans lesquelles aucun écoulement ne peut être assuré toutes les 72 heures au plus tard, ainsi que les canalisations mortes comprenant des extrémités fermées et les points de prélèvement inutilisés sont interdits. Ces derniers sont particulièrement critiques en raison de leur interface avec l’environnement car, dans certaines circonstances, des microorganismes peuvent remonter à contre-courant (retour de germes) et pénétrer dans l’installation. »

Dans ce cadre, de nombreux systèmes de canalisations actuels posent question. En effet, lorsque chaque point de prélèvement doit être utilisé, il convient de privilégier essentiellement des circuits d’écoulement d’eau simples et clairs. Ceci est, dans une large mesure, possible grâce à des installations en T présentant, par rapport à d’autres types d’installation, une teneur en eau réduite et des surfaces moins étendues. Ces surfaces réduites protègent passivement l’eau potable froide contre tout échauffement exagéré. Les installations en T n’ont, par ailleurs, jamais perdu leur statut d’installations répondant aux règles techniques généralement reconnues.

Des solutions individuelles sont donc, en principe, requises dans ce cadre. Des points de prélèvement inutilisés de manière saisonnière pour l’arrosage du jardin, p. ex., devraient ainsi idéalement être raccordés de manière à former une boucle. Et, en cas d’utilisation de petits chauffe-eaux instantanés, le planificateur devrait idéalement clairement sous-dimensionner les canalisations car les appareils prêts à raccorder présentent un débit calculé de seulement 0,03 l/min., c’est-à-dire bien moins que la moitié des points de prélèvement « normaux » (0,07 l/min.). Sans ces informations, les conduites alimentant les petits chauffe-eaux instantanés seraient surdimensionnées de plus de 50 %.

Des exigences différentes pour les grands immeubles de logement à usage mixte

Commerce de détail alimentaire

Le rez-de-chaussée des immeubles de logement urbain est fréquemment occupé par des commerces d’usage quotidien, tels que des commerces alimentaires. Ceux-ci sont généralement ouverts 6 jours par semaine pendant plus de 10 heures et on peut donc présupposer qu’un remplacement suffisant de l’eau est assuré par la seule utilisation régulière de l’installation. L’hygiène des mains revêt cependant ici une importance toute particulière : en effet, les mains du personnel entrent en permanence en contact avec des denrées alimentaires emballées ou non. C’est également pour cette raison qu’une attention toute particulière doit être accordée en vue de fournir au personnel des locaux accueillants, clairs et, surtout, propres, les incitant à se laver les mains. Des robinets sans contact peuvent, dans certaines circonstances, aider à réduire les contaminations possibles pouvant se transmettre par les mains. Ces robinets ne contribuent ainsi pas seulement à assurer la sécurité alimentaire, mais aussi à réduire le taux d’absentéisme du personnel.

Bureaux

Dans les bureaux, les toilettes réservées aux clients et au personnel doivent laisser un sentiment de modernité et de propreté. Dans ce cadre, de grands miroirs aux bords rétro-éclairés confère une impression de grandeur et de luminosité aux plus petits espaces (ill. 2). Les bureaux restant fermés lors des ponts et périodes de fermeture annuelle, p. ex. à Noël, les sanitaires peuvent rester inutilisés, ce qui doit être compensé par des mesures organisationnelles ou techniques (VDI 6023, feuille 1). En effet, des propriétés inappropriées de l’eau pendant ces interruptions d’utilisation peuvent également influencer les zones utilisées par d’autres locataires dans les immeubles de logement à usage mixte.

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Les surfaces claires et miroirs rétro-éclairés créent plus d’espace même dans les petites pièces.

Cabinets médicaux

On retrouve souvent des pharmacies, mais aussi des cabinets médicaux dans les grands immeubles de logement. Les cabinets d’orthodontie et centres de dialyse en font, p. ex., partie. Ces cabinets médicaux sont soumis à des exigences accrues en matière de propriétés de l’eau. Outre le contrôle des légionelles, une analyse des concentrations en Pseudomonas aeruginosa est, p. ex., également requise ici dans l’eau potable. Dans de tels secteurs extrêmement sensibles, il peut même être intéressant de refroidir l’eau potable de manière active lorsque des mesures passives seules ne suffisent pas (guide pratique de la BTGA (fédération allemande de l’industrie des équipements techniques), « Comment garder l’eau froide fraîche »). En effet, dans certaines pièces des cabinets médicaux, des points de prélèvement d’eau potable doivent être disponibles alors que la température ambiante reste en permanence située entre 24 et 27 °C. Un remplacement de l’eau seul peut ne pas suffire ici pour maintenir la température et donc préserver la qualité de l’eau. Cependant, même en cas de refroidissement actif, un remplacement régulier de l’eau doit également être assuré.

Dans les cabinets modernes, seuls des robinets électroniques sont généralement encore utilisés de manière à faciliter l’hygiène des mains et de l’eau potable. Il faut ici cependant noter que, pour des raisons de sécurité, les alimentations en courant et en eau sont souvent coupées au moyen d’un interrupteur à clé en dehors des heures d’ouverture (la nuit, les week-ends, pendant les vacances,…). C’est pourquoi l’alimentation en courant des robinets doit également être garantie au moment des rinçages anti-stagnation et le robinet d’arrêt central de l’installation d’eau potable doit également être ouvert – ce qui n’est pas toujours le cas dans les cabinets médicaux. Grâce au système de gestion d’eau SWS de SCHELL (ill. 3) doté d’un robinet anti-fuite SWS (ill. 4), des composants parfaitement adaptés les uns aux autres aident l’exploitation à assurer une sécurité d’exploitation élevée à son installation, p. ex. en garantissant un contrôle des légionelles par son locataire.

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Pour des immeubles de logement hygiéniques et rentables : les robinets électroniques peuvent être mis en réseau et commandés au moyen d’un système de gestion de l’eau adéquat. Les rinçages anti-stagnation démarrent d’une manière totalement automatique sur plusieurs robinets – et même simultanément s’il le faut. Une exploitation conforme peut être simulées grâce à la création de groupes. Les rinçages automatiques sont nettement plus durables que les rinçages manuels car ils consomment beaucoup moins d’eau. Des robinets d’équerre pour le prélèvement d’échantillons intégrés permettent aux exploitants de procéder aisément à un contrôle des légionelles sur les points de prélèvement des immeubles de logement.

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Les zones présentant des heures d’exploitation fixes dans les bâtiments à usage mixte peuvent être protégés contre d’éventuelles fuites inaperçues grâce au montage d’un robinet anti-fuite SWS. Les rinçages anti-stagnation requis peuvent ici, malgré tout, être déclenchés.

Règlement allemand relatif à l’eau potable, 2023 – Contrôle des légionelles : obligation des propriétaires d’immeubles de logement

Le règlement allemand relatif à l’eau potable (TrinkwV) a été entièrement révisé en 2023. Celui-ci régule désormais la préservation et la surveillance de la qualité de l’eau potable du moment de sa collecte par le distributeur jusqu’au moment de sa distribution par l’exploitant au niveau des points de prélèvement – également dans les immeubles de logement. En 2023 également, éviter la prolifération des légionelles conformément aux obligations et lutter contre celles-ci reste une part essentielle du règlement allemand relatif à l’eau potable.

Important pour les exploitants !

 

  • Obligation d’analyse : les grandes installations dans lesquelles l’eau potable est nébulisée – telles que les douches, p. ex. – sont soumises à une obligation d’analyse, tout comme les nouvelles installations d’eau potable des bâtiments publics, semi-publics et commerciaux.
  • Évaluation des risques : l’évaluation des risques remplace l’analyse des dangers et a pour objectif de se concentrer sur les principaux risques lors de la rénovation. Celle-ci peut également être effectuée sans justificatif de l’absence de légionelles.
  • Points de prélèvement : L’exploitant doit veiller à l’installation de points de prélèvement adéquats.
  • Obligation d’information : l’exploitant est tenu d’informer les consommateurs lorsque des valeurs sont dépassées.
  • Nouvelle valeur technique de mesure : le chiffre de 100 unités formant colonies / 100 ml doit entraîner la réalisation d’une évaluation des risques.

Nouvelle valeur de mesure technique pour les concentrations limites en légionelles (tableau)

Jusqu’ici, la valeur de mesure pour les légionelles désormais reprise dans l’annexe 3, partie II n’était considérée comme déclencheur d’une procédure (désormais appelée « évaluation du risque ») dans les immeubles de logement que lorsqu’une valeur de 100 unités formant colonies (UFC) / 100 ml était dépassée. Désormais, cette valeur de 100 UFC / 100 ml suffit – avec les conséquences que l’on connaît. Il s’agit, entre autres, de l’établissement d’une évaluation du risque conformément au § 51 et de mesures visant à protéger la santé des consommateurs. L’utilisation de filtres stériles terminaux est, p. ex., une possibilité ici. Cette seule et unique légionelle ne semble pas représenter un durcissement strict de la règle… et pourtant, c’est le cas. En effet, en laboratoire, un volume d’analyse d’un millilitre suffit souvent pour trouver une légionelle, ce qui ne sera pas le cas dans un échantillon filtré de 80 ml, p. ex., alors qu’on pourrait s’attendre à y trouver 80 fois plus de légionelles. Différentes raisons sont possibles ici – de l’observation fortuite lors du contrôle des légionelles à la surcroissance des légionelles causée par la flore accompagnatrice de l’eau potable – de sorte qu’aucune mise en évidence par culture de l’échantillon filtré n’est possible. Pour encore consolider les conséquences de ce durcissement d’un point de vue statistique, l’Office fédéral allemand de l’environnement a établi de nouvelles exigences (journal du ministère fédéral de la santé, 2023, pg. 218) : avec l’entrée en vigueur de la nouvelle valeur de mesure, au moins trois colonies de légionelles doivent être trouvées en laboratoire dans le cadre d’un contrôle des légionelles afin d’être en présence d’un dépassement. Le nombre d’échantillons onéreux prélevé ne doit donc pas être encore supérieur, mais les coûts et le travail en laboratoire augmentent modérément en raison d’un seconde approche directe et d’une autre méthode d’évaluation.

Trinkwasserverordnung_2023_Anlage3_II_-_FR

Conclusion

La préservation de la qualité de l’eau potable dans les grands immeubles de logement et biens à usage mixte n’est possible que lorsque le propriétaire et tous les locataires connaissent et remplissent leur mission avec soin. En effet, des zones non ou insuffisamment utilisées de l’installation d’eau potable peuvent avoir une influence sur les autres zones du bâtiment dans lesquelles des denrées alimentaires sont vendues ou des patients, traités. Il est donc important que le donneur d’ordre soit conseillé dans ce cadre par son architecte dès les premières phases de la construction et que cette obligation de remplacement régulier de la totalité de l’eau soit clairement mentionnée dans les contrats de location. Ce type de sensibilisation est une première étape importante, mais ne peut pas remplacer les mesures techniques et/ou organisationnelles visant au remplacement de l’eau sur tous les points de prélèvement.
Auteur : Dr. Peter Arens, expert en hygiène de l’eau potable chez SCHELL

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